Le 31 - Jan - 2011Le CPE : un outil potentiel de valorisation dynamique du patrimoine immobilier.
A condition de bien cadrer le concept juridique de garantie de performance énergétique, le Contrat de Performance Energétique peut devenir l’outil de la réhabilitation énergétique du patrimoine immobilier français et le moyen de respecter le facteur 4.
Pour y parvenir, des outils réglementés de mesure, de contrôle, de financement et d’assurance seront sans doute indispensables.
Nouvelle figure juridique, le CPE (Contrat de Performance Energétique) est né sur les fonds baptismaux du Grenelle I de l’Environnement (loi n° 2009-967 du 3 août 2009). Il figure en bonne place dans la boite à outils juridiques du Grenelle de l’Environnement, pour reprendre l’image de son initiateur Jean-Louis BORLOO.
Comme le couteau suisse, multifonctions, le CPE recouvre de multiples hypothèses aussi variées que peut l’être la vie des affaires ou la gestion d’un parc immobilier public ou privé.
Tant dans sa durée que dans sa forme, il répond tout aussi bien aux besoins de rénovation de l’enveloppe des bâtiments anciens destinés au logement social qu’à ceux de l’amélioration de la performance énergétique de bâtiments à usage commercial plus récents.
Dans l’élaboration du corps de doctrine initié pour lutter contre l’émission des gaz à effet de serre, la rénovation thermique de notre patrimoine immobilier ne va pas seulement bouleverser la valeur de celui-ci, en la pondérant au travers de son étiquette énergétique.
Elle va hisser peu à peu le concept de CPE au rang de concept juridique autonome, aux côtés du contrat d’entreprise lui-même.
Cette évolution réclame de la part des juristes de tous horizons l’effort conceptuel d’harmoniser les notions et les pratiques sans lesquelles le CPE serait un bel outil sagement rangé au fond de la caisse…
Pour en généraliser l’usage, il faut à la fois en simplifier et en diversifier les contours en l’adaptant à des situations juridiques très différenciées (domaine public immobilier de l’Etat, bailleurs sociaux, copropriétés en déshérences, actifs de centres commerciaux…) en y intégrant une large dimension fiscale (sur le terrain de la TVA ou de la TFPB notamment).
Il s’agit pour autant d’un concept doté d’éléments invariants et communs, dans la mesure où l’équilibre du CPE repose sur une vision dynamique de la gestion immobilière.
Désormais, un bien se conçoit et se finance aussi en considération de son potentiel énergétique sur sa durée d’amortissement et plus seulement en fonction de son coût de construction à un instant décisif, celui du démarrage du chantier.
Le bâtiment n’a plus alors une valeur patrimoniale calculée simplement sur le coût du marché de l’immobilier, mais également par rapport au gain énergétique qu’il représente pour les propriétaires et utilisateurs, les bailleurs et les locataires, comme les futurs investisseurs.
Ceux-ci et leurs banques feront bientôt du critère de performance énergétique un élément essentiel de la gestion de leurs actifs ou du financement des opérations de reconstruction dont ils seront saisis au stade des audits d’acquisition.
On constate déjà que plusieurs sociétés de renommée internationale, désireuses d’afficher une politique de développement durable, font construire ou prennent à bail des immeubles « Haute Qualité Environnementale » en anticipant précisément ces nouvelles contraintes dans une stratégie immobilière dynamique.
Dans ce contexte, les juristes doivent parler d’une seule voix pour proposer à l’ensemble des acteurs de la filière une vision commune équilibrée des concepts sur lesquels la création du CPE s’appuiera bientôt.
C’est une condition essentielle pour une place immobilière de qualité, soucieuse de sécurité juridique pour ses investisseurs.
La garantie de la performance énergétique est aujourd’hui la pierre angulaire de toutes les formes de CPE. En son absence, le CPE n’est rien de plus qu’une simple variété de contrat d’entreprise. Avec elle, il propose un dispositif complet intégrant la conception, la construction et l’exploitation, tant au plan opérationnel que juridique.
En nous appuyant sur notre expérience de mise en œuvre opérationnelle de plusieurs de ces contrats, nous cherchons à définir les contours du concept juridique de garantie de performance énergétique, pour esquisser ensuite une première classification des différentes formes de CPE et contribuer au travail mené par notre confrère Me Ortéga, à la suite de Me Philippe Pelletier, pour recenser les freins au développement de ce type de contrat.
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